Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier, que vous souhaitez déménager et acheter un nouveau bien sans avoir vendu le premier, le prêt relais sec est fait pour vous. En effet, le prêt relais sec est un crédit à court-terme qui vous permet de ne rembourser que de faibles mensualités liées aux intérêts du prêt, sans avoir à payer deux crédits immobiliers. Sa durée de remboursement s’étend de 1 à 2 ans.
La condition majeure est que le montant de votre nouveau bien se doit d'être inférieur ou égal à celui que vous vendez, sauf si votre apport personnel permet de couvrir la différence. La vente de votre ancien bien immobilier est supposée couvrir la totalité du montant de l'acquisition de votre nouveau chez-vous. Vous êtes également censé vous être acquitté du crédit immobilier initial du bien que vous mettez en vente.
L'organisme bancaire n’accorde que le prêt relais sec, sans aucun crédit immobilier associé. Toutefois, si le montant de votre nouvelle acquisition immobilière est plus élevé, vous pouvez toujours souscrire à un autre crédit immobilier classique, auquel cas, il ne s’agit plus d’un prêt relais “sec" mais "adossé" puisqu'il est couplé à un emprunt amortissable classique.
Qu'est-ce qui diffère le prêt relais sec du prêt relais adossé ? Quel est son taux d'intérêt ? Est-il compatible pour les personnes seniors ? On vous propose un tour d'horizon des spécificités de ce type de crédit pour éclairer vos options de financement immobilier.
Le prêt relais "adossé" (ou “associé”) va généralement de pair avec un crédit immobilier classique, et se souscrit si le bien que vous achetez est plus cher que le bien que vous vendez. Il est à prendre en compte si vous ne disposez pas d’un apport personnel suffisant pour compléter le financement. La banque vous avance 60 à 80 % du montant estimé de la cession de votre bien actuel. L’estimation est réalisée par un professionnel de l’immobilier : agent immobilier ou notaire. Il est possible que la banque exige deux estimations. Sa durée de remboursement est de 2 ans maximum.
Chaque mois, vous devrez payer les intérêts et l’assurance du prêt relais ainsi que les mensualités du crédit immobilier amortissable. Lorsque le logement sera vendu et le crédit relais soldé, vous devrez vous acquitter uniquement des mensualités du crédit immobilier classique.
Les mensualités s'établissent en fonction de votre capacité d’endettement. Si vous êtes dans l'incapacité de régler les deux types de mensualités en même temps, sur une période donnée, il est possible de paramétrer un différé de remboursement pour les intérêts du prêt relais. Cela vous permet de mettre en pause les mensualités du prêt relais adossé pendant une année, hors mensualités d’assurance. Vous pourrez ainsi vous acquitter du paiement des intérêts en même temps que le remboursement du capital emprunté, une fois l’ancien logement vendu.
Le prêt relais sec couvre la totalité de l’achat de votre nouveau bien. Il se souscrit lorsque le prix du bien que vous souhaitez acquérir est inférieur ou égal au bien que vous vendez. L’avantage majeur est qu’il n’engage que de faibles mensualités liées aux intérêts et aux primes d’assurance. Il se solde en une fois, lors de la vente de votre ancien logement qui permet le remboursement de la somme empruntée. La banque avance entre 50 et 80 % du prix de vente estimé de votre ancien bien immobilier avec une moyenne estimée à 70 %. Cela peut même monter jusqu'à 90 % du prix indiqué si un compromis de vente est déjà signé.
Il est possible de souscrire à un prêt relais sec même si vous n’avez pas encore trouvé d’acquéreur pour le bien que vous cherchez à vendre. Il faut cependant avoir remboursé la totalité du crédit immobilier de celui-ci et que votre bien soit défini comme “facile à vendre”. Par ailleurs, il est également possible d’y souscrire si votre nouvelle acquisition est plus chère que celle que vous vendez, mais que vous avez un apport personnel qui permet de couvrir la différence.
Le prêt relais sec est avantageux de par sa simplicité et sa rapidité d’enclenchement. Cependant, étant donné que les institutions bancaires ne savent pas à quel prix votre bien sera vendu, celles-ci tendent à compenser par un taux d'intérêt plus élevé que les prêts immobiliers classiques.
Le taux du prêt relais sec varie en fonction de votre situation. Les critères se basent entre autres sur les revenus, les charges, l'épargne. Les taux des crédits immobiliers sont également révisés chaque trimestre par la Banque de France. Le prêt relais sec est soumis au taux d’usure, comme pour tous les autres types de crédit. Ce taux sert de plafond maximum légal que les banques sont autorisées à pratiquer quand elles accordent un prêt. Au 1er avril 2022, le taux d’usure des prêts relais (sec et adossée) est ainsi plafonné à 2,87 %. À titre comparatif, les seuils d’usure portant sur des prêts immobiliers d’une durée inférieure à 20 ans se situent à 2,51 % pour les prêts à taux fixe de moins de 10 ans et à 2,43 % pour les prêts à taux fixe compris entre 10 et 20 ans.
Tels que pour les autres emprunts bancaires immobiliers, il faut répondre à certaines conditions et bénéficier d’une stabilité financière. De nombreux outils de simulation vous permettent de vous orienter vers la solution la plus adaptée. Comme pour tout autre emprunt, l'organisme bancaire va analyser méticuleusement vos revenus, votre situation personnelle et professionnelle, votre taux d’endettement avant de vous accorder ce type de crédit.
Vous devrez fournir des documents classiques tels que vos derniers avis d’imposition, vos trois derniers bulletins de salaire, votre contrat de travail, vos trois derniers relevés de compte bancaire, votre justificatif d'épargne, un justificatif de domicile et un justificatif d’identité. Le délai d’obtention d’un prêt relais sec est généralement compris entre 15 et 45 jours ouvrés à partir du dépôt du dossier.
Notez que les banques demandent à l’emprunteur de souscrire une assurance emprunteur. Les garanties obligatoires sont moins exigeantes que pour un crédit immobilier classique en raison de la courte durée du prêt relais sec. Vous avez la possibilité de souscrire à une assurance indépendante de la banque qui vous octroie le crédit, si celle-ci offre le même niveau de protection que la garantie de l’organisme prêteur.
En théorie, un crédit relais sec est compatible avec les profils seniors. La courte durée de remboursement se concilie avec l’âge des souscripteurs. De plus, les personnes seniors ont généralement un apport financier et un revenu fixe qui satisfont les exigences bancaires pour ce type de crédit. L’entrave à l'obtention d’un prêt relais pour les seniors réside dans les critères de souscription à une assurance.
Les assurances imposent souvent un âge limite fixé autour de 70 ans à certaines garanties emprunteurs. Or, les banques refusent d'accorder un prêt relais si le senior qui souhaite emprunter n’a pas d'assurance. Pour savoir si vous êtes éligible à une assurance vous permettant d'accéder à un prêt relais sec, tournez vous vers votre banque.
D’autre part, les organismes bancaires sont enclins à augmenter le taux d'intérêt du prêt relais pour les seniors, considérant que le risque est plus important au vu de leur âge et de leur santé plus fragile. Sur la base de ces mêmes motifs, l’assurance garantie décès et perte d'autonomie est, elle aussi, bien plus élevée que chez les jeunes souscripteurs.
Des assurances spécialisées existent pour les retraités, mais elles sont très coûteuses. Le cumul du taux d’assurance et du taux d'intérêt bancaire a de forts risques de dépasser le taux maximal d’usure au-delà duquel les banques ne sont pas autorisées à prêter des fonds.
Des courtiers experts en assurance senior et prêt relais senior peuvent vous aider à faire jouer la concurrence et vous guider pour l’obtention de votre crédit relais sec.
